城市中的老舊小區(qū)將迎來(lái)一場(chǎng)“大更新”。

日前，在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，將實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目。在民生項(xiàng)目方面，將把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新的改造范圍。

此輪老舊小區(qū)更新改造，為何以“2000年”作為劃分節(jié)點(diǎn)？具體怎么改、誰(shuí)來(lái)改？

2000年以前建成小區(qū)仍有較大改造空間

廣西玉林市玉州區(qū)名山街道，坐落著一個(gè)建于20世紀(jì)80年代末的小區(qū)——興明小區(qū)。和不少年久失修的老舊小區(qū)一樣，這個(gè)小區(qū)曾面臨管道老化等問(wèn)題，一度給居民生活造成困擾。

一場(chǎng)改造改變了這樣的局面。2024年5月，興明小區(qū)改造項(xiàng)目正式完工，涉及土建、給排水、燃?xì)獾确矫骓?xiàng)目更新。一根根新管道豎起，一個(gè)個(gè)健身場(chǎng)地建成，不僅解決了過(guò)去讓住戶頭疼的用水問(wèn)題，還大幅提升了居民的生活質(zhì)量。

這是中國(guó)著力推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一個(gè)縮影。去年，中國(guó)共新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè)，超額完成5.4萬(wàn)個(gè)的年度目標(biāo)任務(wù)。其中，廣西、北京、河南等11個(gè)地區(qū)超額完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃。

時(shí)間回溯到2020年，彼時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。今年是“十四五”收官之年，也是完成《指導(dǎo)意見》目標(biāo)任務(wù)的關(guān)鍵一年。聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，今年的政府工作報(bào)告提出，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)，加快健全城市防洪排澇體系，加強(qiáng)燃?xì)狻⒔o排水、熱力、地下管廊等建設(shè)和協(xié)同管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部則明確，將把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍。

“2000年前建成”，為何成為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的時(shí)間劃分點(diǎn)？

“中國(guó)老舊小區(qū)存量大，改造工作量大，要‘從老到新’按序改造。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，最初的老舊小區(qū)改造將1990年前建成的小區(qū)作為重點(diǎn)，目前又?jǐn)U展到了2000年以前，部分城市還將改造范圍拓寬至2005年前建成小區(qū)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2000年左右是商品住房市場(chǎng)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，在此之前建成的住宅小區(qū)不僅房齡高，部分還未收取房屋維修資金、沒有小區(qū)物業(yè)，修繕時(shí)需開展較多協(xié)調(diào)工作，還要有相關(guān)改造資金作保障。

“從全國(guó)范圍看，很多2000年前建成的老舊小區(qū)已經(jīng)開工改造了，但推進(jìn)過(guò)程仍有一定難度。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，老舊小區(qū)改造既要征詢居民意愿，又涉及管線、水電等多個(gè)市政部門協(xié)作。2000年以后建成的小區(qū)雖也面臨老化問(wèn)題，但改造范圍和籌資方式相對(duì)明晰。因此，加大力度做好2000年以前建成小區(qū)的改造更新，仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要任務(wù)。

基礎(chǔ)類、完善類和提升類改造共同推進(jìn)

老舊小區(qū)究竟怎么改？重點(diǎn)改什么？

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內(nèi)容主要分為三類，包括基礎(chǔ)類、完善類和提升類。”李宇嘉表示。

基礎(chǔ)類改造：主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防等基礎(chǔ)設(shè)施。

完善類：就是為了滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要涉及環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)環(huán)境和配套設(shè)施還包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、電動(dòng)自行車及汽車充電設(shè)施等。

提升類：則是為了豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)等推進(jìn)的改造內(nèi)容，涉及公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)和其智慧化改造，比如改造或建設(shè)小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民超市、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

“要保證‘十四五’末基本完成2000年前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，各地要加強(qiáng)盤點(diǎn)2000年前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，確認(rèn)是否還存在市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)建設(shè)不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。”趙秀池認(rèn)為，各地應(yīng)因城施策，確定改造對(duì)象和改造內(nèi)容，并區(qū)別基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造，根據(jù)相關(guān)政策目標(biāo)任務(wù)加快推進(jìn)改造。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部披露的數(shù)據(jù)，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民；加裝電梯超過(guò)13萬(wàn)部，增加停車位380萬(wàn)個(gè)，增設(shè)養(yǎng)老、托育設(shè)施近8萬(wàn)個(gè)。“這說(shuō)明，目前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造重點(diǎn)還是聚焦在基礎(chǔ)類改造，也就是水電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板。如果按照基礎(chǔ)類、完善類、提升類全部推進(jìn)改造，還有很大的市場(chǎng)空間，對(duì)于擴(kuò)內(nèi)需能起到明顯的拉動(dòng)作用。”李宇嘉說(shuō)。

開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，不僅是一場(chǎng)惠民生的城市更新工程，也是強(qiáng)化基層治理的有效試驗(yàn)。

位于北京市通州區(qū)的云景里小區(qū)建成于1994年。去年，該小區(qū)全面完成改造工作，實(shí)現(xiàn)居民上下水改造率100%和外窗護(hù)欄拆除率100%，被列入住房城鄉(xiāng)建設(shè)部完整社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目。“在進(jìn)場(chǎng)改造前，我們先進(jìn)行走訪調(diào)研，了解居民的改造訴求并公示改造項(xiàng)目的主材樣品。”中建二局北京通州云景里舊改項(xiàng)目經(jīng)理唐華介紹，“改造進(jìn)行期間，我們通過(guò)工藝提升，把對(duì)居民生活的影響降至最低。比如上下水改造項(xiàng)目，通常得停水一周左右，我們把停水時(shí)間控制在了兩三天。同時(shí)，我們還選派了8名施工人員作為專職樓棟管家，改造過(guò)程中，居民有任何問(wèn)題，可以隨時(shí)通過(guò)電話或‘協(xié)商共建議事平臺(tái)’向樓棟管家反饋，也可以到小區(qū)協(xié)調(diào)中心面對(duì)面和管家溝通。改造完成后，我們還有相應(yīng)質(zhì)保期，保障居民在項(xiàng)目改造后的入住體驗(yàn)。”

建立政府補(bǔ)貼、業(yè)主自籌和社會(huì)資本參與的共擔(dān)機(jī)制

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造惠民生、利長(zhǎng)遠(yuǎn)，但不少居民還關(guān)注一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：改造的錢從哪兒來(lái)？

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金主要來(lái)源于政府補(bǔ)貼、業(yè)主自籌和社會(huì)資本參與。”趙秀池表示，繼續(xù)推進(jìn)2000年底前建成老舊小區(qū)的改造工作，要積極引入更多社會(huì)資本，如將一老一小、停車服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、文體健身等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與社會(huì)資本對(duì)接，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源的可持續(xù)性，此外，還可以通過(guò)建立老舊小區(qū)改造基金或發(fā)行老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債券來(lái)籌集資金。目前，山東濟(jì)南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地，已通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券方式，支持老舊小區(qū)改造。

居民出資也是推進(jìn)改造的重要資金來(lái)源。《指導(dǎo)意見》明確，“建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制”，其中提到，合理落實(shí)居民出資責(zé)任，按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。

“從目前實(shí)踐的情況看，推動(dòng)居民出資進(jìn)行老舊小區(qū)改造，有一定推進(jìn)難度，尤其對(duì)于部分建成年代早、沒有住宅專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)居民，要引導(dǎo)其出資改造，還得加大政策宣介力度，做好群眾協(xié)商工作。比如，加裝電梯這類居民明顯受益、涉及多家協(xié)商的改造項(xiàng)目，更要加強(qiáng)居民調(diào)解協(xié)商，把‘誰(shuí)受益、誰(shuí)出資’的原則落實(shí)到位。”李宇嘉說(shuō)。

除了政府和國(guó)企主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還提出，鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。在趙秀池看來(lái)，除了部分居民出資原拆原建，自主更新改造最大的難點(diǎn)仍在于資金問(wèn)題，“對(duì)此，可以加大自主更新改造的稅費(fèi)減免、金融支持力度，同時(shí)讓住房專項(xiàng)維修基金公共賬戶和個(gè)人賬戶發(fā)揮各自應(yīng)有作用，還可以加大住房公積金支持力度，并為自主更新改造提供多元化、低成本的融資方式，讓更多居民積極參與住宅改造工作，進(jìn)而推進(jìn)城市更新穩(wěn)步進(jìn)行。”趙秀池說(shuō)。