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精裝修工程的成本控制  招投標階段控制

招標文件的編制、設計圖紙的完善與優化、施工材料的選用、工程量清單的編制、合理制定科學的評標方法及造價控制風險的評估等每一環節都對造價控制的成敗起著重要的作用，組織有利的招標可以起到事半功倍的作用，尤其針對精裝修工程來講，基本上都采用總價包干的合同承包方式，如果控制好招標結果，那么基本上成本也就控制住了。

一、招標準備階段：

針對精裝修成本來講，在招標準備階段要明確工程的承包范圍、承包方式、材料供應方式、付款方式、結算辦法等；同時要提供工期要求，提供切實可行的工期節點計劃；明確招標界面要求，達到界面清晰，保證投標的有效性；科學劃分標段：以保證工程順利實施；檢查圖紙深度，避免由于圖紙深度不夠造成成本增加風險；明確封樣要求，確定必要的封樣材料、包括種類要求，避免由于封樣不準確而影響定標；材料品牌限定：應提供三家及以上同檔次材料品牌，以保證投標效果。

二、招標文件編制階段：

需重點關注以下內容：

1、充分考慮可能情況，完善對招標文件商務條款的編寫。

1.1 采取有效措施確保工期。

精裝修做為最后完工的分包工程之一，屬于收官之作，因受制于土建、機電施工單位的完工時間，開工時間往往落后于計劃開工時間。

因此，我們可以從合同條款方面著重強調這些因素，讓投標單位充分理解工程情況，在招標階段可要求其提供書面證明（例如在當地的合作加工廠和長期合作的勞務合同等）保證如期竣工。合理劃分標段避免由于工作量太大而引起施工方不能如期完工，或雖勉強完工但質量差問題。

1.2 施工范圍界面劃分：

需描述準確，尤其針對總價包干合同中關于總包與精裝修分包的界面、精裝修與供貨單位的界面、精裝修與其他分包之間的界面劃分，避免由于界面不清引起后續施工中大量簽證變更的發生。

1.3 材料品牌的選擇：

要明確品牌定位標準，避免由于定位不一致而造成投標偏差較大，且要考慮至少三家以上的品牌滿足招標要求。

1.4 要充分告知投標單位施工現場的條件

精裝修施工單位進場以后，存在與幕墻、空調、弱電、消防等多家施工單位交叉作業的情況，容易出現因搶工而相互影響、互相配合不及時、爭搶垂直運輸設備等狀況。另外土建、機電施工單位提供的現場界面不理想也是普遍現象。因此，要充分告知單位考慮他在現場的生存條件因素，還可設置一些條款，以減少在結算時的扯皮。

2、清單編制要盡可能全面、清楚、準確。

作為工程合同的核心內容，工程量清單與合同條款是相輔相成的，條款的描述很多需要清單來體現。

2.1 全面反映現場可能出現的情況。

例如，由于工期緊的原因，裝修單位進場時，幕墻多半沒有封閉，而外墻沒有封閉，精裝修工程基本上無法實質開展。因此，我們在清單中要特別強調在外墻封閉之前，施工單位應自行考慮臨時遮擋，直至外墻封閉。

再比如，土建圖紙預留衛生間孔洞與裝修圖紙點位不一致，這就需要裝修單位封堵原預留孔洞，同時重新開洞，一般施工單位會就此類事項辦理簽證。我們在措施項目清單中也可以將此種情況特別說明。

還有，在精裝修施工過程中，經常會有其他施工單位進出場，可能導致精裝修施工單位現場腳手架被反復拆裝，對于此種情況，施工單位也經常要求辦理簽證。對于上述這些情況，我們可以在措施項目清單中做出說明，讓投標單位自行考慮。

2.2 清單描述應全面不可遺漏亦不可多余。

如果內容遺漏容易導致施工單位索賠。比如，石材安裝完成后必須在現場進行結晶處理，如果我們沒有在清單描述中說清此項，施工單位肯定會辦理簽證，導致合同增加額外費用。但凍融試驗費因我國緯度跨越較大，在有些地方就不是強制性要求項目。再如吊頂綜合單價：計算原則為投影面積，應含各種必要風口、檢修口、燈孔等的開洞及洞周邊加固費用、含各種可能的吊頂加固、吊頂超高處理費用(一定范圍內)。避免最后出現各種吊頂加固費用、開洞口等現場簽證。但成品風口、檢修口應單獨列項，據實結算。

3、定標價格要以確認的材料樣板為基礎。

精裝修主材在總價中占較大比重。所以不同的主材，因為價格相差很大，對成本的影響非常大。以石材為例，同樣是黑金花石材，由于產地、品種、等級、厚度的不同，價格相差甚遠。

所以，在做定標價格時一定要以確認的樣板為基礎。應根據設計提供的封樣做為投標送樣評審的依據，并以此作為效果類技術評審的關鍵因素，必須全部滿足才可定標。如果沒有認真確認樣板，單純確認價格，一旦倉促定標，成本將難以控制。

4、應準備替代組合方案

正常情況下，定標價格必須低于目標成本，預留一定比例的變更簽證金額。如果回標價格超出目標成本，則必須進行方案優化。如果回標價格與目標成本持平，原則上也必須進行方案優化。可以在定標前，對總價影響較大的幾種材料，提出替代組合方案并經設計部門認可后，由投標單位報價、確認。可以達到

降低成本的效果。

三、商務評審階段：

在投標商務評審階段，要重點關注以下內容：

1、銀行保函，是初評時的一個關鍵考核點，是否是無條件見索即付的保函，時間是否符合要求，工期如果界定不清則易產生分歧。

2、算術誤差的復核；

3、措施費報價：合理確定此費用，并且要明確包干的原則。

4、清單外補充項目：同時可以復核是否存在清單不準確的問題。

5、投標主材分析，投標品牌是否滿足要求、規格型號是否滿足技術要求、價格是否合理；

6、不平衡報價分析：杜絕不平衡報價，避免后續設計變更簽證發生時易產生的風險問題；

7、單價的組價分析，通過分析可以檢查是否施工工藝是否滿足要求，根據施工技術規范內容是否存在漏報或多報列項；

8、清標文件應包括的要點：算術誤差；投標封樣存在的問題；主材存在問題；非合理性偏高偏低項目；報價存在錯誤澄清等等。

第三篇施工階段控制

精裝修工程如果在施工過程中不能有效的控制，有可能發生大量變更簽證。如果控制不當同樣存在成本失控的問題。

一、變更簽證的控制。

對于工程工期普遍較緊，施工過程中成本部門對成本的控制相對弱勢，變更簽證事后補辦的現象較為普遍。特別是在開業前的一段時間，設計部門、工程部門根本無暇顧及辦理變更簽證手續，導致大部分變更簽證先執行后審批，這樣對于成本控制極為不利。

因此如何爭取成本部對控制變更簽證的主動性是我們需要思考的問題，特別是在設計變更材料時。設計變更的主材如果價格高于合同價格，在可能的情況下應利用專業優勢，提供價格相對更低的替換材料供設計部門考慮，并且以目標成本作為有力武器。

二、成本控制不應脫離現場。

作為成本人員，一定不能脫離現場實際，來看合同、圖紙。在施工過程中應該定期去施工現場，多記錄現場發生的情況。特別是發生工程量較大的拆改時，應采用拍照等方式，這樣可以在結算時提供更多的一手資料應對施工單位的簽證、索賠等。

同時，也應要求施工單位在施工過程中，對因各施工單位相互影響造成的現場損壞、拆改做好影像記錄，并且安排工程部門、監理現場、責任單位確認，以便結算時相關索賠可從責任單位結算款中扣除，做好反索賠的基礎工作。

三、對進度款的支付要進行合理有效的控制。

應該依據合同和進度完成情況，合理控制施工過程中進度款的支付。超比例支付工程款，或僵化機械均會降低施工單位積極性，過猶不及，兩者都對成本控制不利。比如在某裝飾工程中，工程部提出一定要等材料復試報告出來后，才能對已完工程付款，因合同約定是按進度節點付款，工期又很緊張，材料復試需一定時間，實質造成施工單位完工后不能及時拿到工程款，導致施工單位抵觸情緒很大，對合同增項和變更簽證報價很高，給成本部工作造成很大壓力。

第四篇結算階段控制

雖然進入結算階段，一切已經成為事實，但是如果在結算階段如果控制得當，同樣可以有效的控制成本。

一、要特別對變更簽證的審批資料是否齊全進行核查。避免施工單位未經審批的私自變更事項。

二、實事求是

結算的主要依據是合同、圖紙以及其他書面資料，特別是圖紙會出現多版，理解各版圖紙之間的關系非常重要。但是，結算同樣不能脫離現場，竣工圖紙不能作為結算依據，實際施工采用的圖紙才是結算的依據。

1 核實原清單內已有的項目。

常見的情況是，現場由于各種原因施工單位未予實施，但并未辦理減項簽證，因此結算時應重點關注此項內容。這種情況多半會出現在非標準層、次主要裝修區域。

不應該只依據結算圖紙，還應該去現場實地測量，圖紙往往與現場存在偏差，即使不能處處測量，也可重點抽查。特別是飾面材料比較直觀，只要仔細核查，此類問題不難發現。

2 核實施工單位是否對原設計材料降檔。

有些施工單位為減少成本，會簡化工藝，或者替換輔材品牌、規格等。比如，室內啞口為復雜石材線條，適當簡化不易被發現。為減少成本，很可能將原設計的石材線條做法進行簡化與圖紙不符。

三、索賠與反索賠

對于結算中的索賠事宜，應要求施工單位提供全面、詳細的索賠資料，找到相應的責任單位，避免我方承擔不必要的責任。同時，成本部應充分利用施工過程中收集的各種影像資料、書面記錄，對施工單位進行反索賠。反索賠重點是有無材料品質不符合合同約定，有以次充好現象。

四、在合同框架下解決爭議

在結算中，對于合同的約定理解會存在爭議。比如說對于甲供材的扣除，就經常產生爭議。

在招標過程中要求甲供材按暫估價計入的，應明確甲供材扣減原則，本著“同進同出”的原則，在合同中計入多少，在最后結算中就應該扣除多少。特別是損耗，采購費用等的扣除原則要約定清楚。